Tác động hai mặt từ việc công bố dự án thế chấp ngân hàng

Việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng đang được cho là gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và có thể gây đình trệ đối với nhiều dự án đang thực hiện chưa hoàn tất, qua đó không chỉ thiệt hại cho doanh nghiệp mà thiệt hại cho cả người dân mua nhà.

​

Việc công bố thông tin không đầy đủ đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản


Thiệt hại cho doanh nghiệp

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, ngay sau thông tin công bố các dự án thế chấp tại ngân hàng thì thị trường bất động sản hai đầu cả nước đã chững lại. Người dân đang có ý định đặt mua căn hộ giờ lại tỏ ra hoang mang không biết dự án của mình có bị ‘cắm’ ở ngân hàng hay không? Khách hàng lo ngại việc ‘cắm’ là một cái tội lớn của chủ đầu tư dẫn đến lượng khách giao dịch giảm đáng kể.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hàng tuần lượng giao dịch tại hai sàn Hà Nội, TP.HCM của STDA ước tính khoảng 300 – 350 giao dịch. Ngay sau thời điểm công bố các dự án thế chấp ngân hàng, lượng giao dịch đã giảm một nửa.

“Rõ ràng việc công bố thông tin không đầy đủ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, gây tâm lý hoang mang cho người dân. Chưa kể, việc công bố này chỉ mang tính một chiều, không đầy đủ, không giải thích hay chỉ dẫn về quy trình giao dịch đúng đối với các dự án đang cắm và cũng không nói rõ là cắm cái gì, một phần hay toàn bộ, quyền sử dụng đất hay công trình, có cắm phần căn hộ đang giao dịch hay không … đằng này cơ quan quản lý công bố thông tin không đầy đủ, làm người dân hiểu rằng dự án thế chấp thì không được giao dịch” – ông Hưng cho biết.

CEN Group chỉ làm một trong hàng trăm sàn giao dịch bị ảnh hưởng bởi thông tin này. Là một DN đang hoạt động trong TP.HCM, ông Võ Hữu Khoa – Phó Tổng giám đốc phụ trách Kinh doanh Cityland cho rằng, sau khi cơ quan quản lý công bố danh sách 77 dự án “cắm sổ” ngân hàng trong đó có dự án của Cityland khiến lượng khách hàng giảm rõ rệt.

“Chỉ đến khi chúng tôi có công văn yêu cầu đính chính thông tin Cityland chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản tương lai hình thành trên đất của hạng mục xây dựng cơ bản là trường liên cấp và mầm non thuộc dự án Park Hlls Aartment, không liên quan đến đất và tài sản tương lai hình thành trên đất của khách hàng mua sản phẩm tại dự án thì họ mới yên tâm và xuống tiền” – ông Khoa cho biết.

Ở các nước phát triển việc phát triển các dự án hoặc các hoạt động sản xuất kinh doanh khác phần lớn thông qua dòng tiền của các tổ chức tín dụng, là đòn bẩy để phát triển kinh tế. Nếu không có hoạt động cho vay thì ngân hàng thì bất kỳ một quốc gia nào dù mạnh đến đâu cũng sẽ không phát triển được. Tuy nhiên luật pháp ở Việt Nam rất lỏng lẻo trong việc bảo vệ bí mật kinh doanh, bí mật đời tư và bí mật thông tin khách hàng.

Người mua nhà cần tỉnh táo

Dưới góc độ pháp luật, các hợp đồng thế chấp với ngân hàng có thuộc phạm vi bí mật không được công bố hay không? Luật sư Trần Đình Dũng – Trung ương Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, một số trường hợp trong kinh doanh, pháp luật có quy định bảo hộ bí mật cho cá nhân, tổ chức. Phạm vi của bí mật kinh doanh được bảo hộ qui định tại Điều 4 Luật sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 diễn giải như sau “Bí mật kinh doanh là thông tin thu được từ hoạt động đầu tư tài chính, trí tuệ, chưa được bộc lộ và có khả năng sử dụng trong kinh doanh”.

Theo đó chỉ những thông tin liên quan về đầu tư tài chính mới thuộc bí mật kinh doanh. Hoạt động thế chấp dự án chung cư cityland park hills vay vốn ngân hàng không thuộc phạm vi bí mật nên việc Sở Tài nguyên – Môi trường TP. Hồ Chí Minh công bố là hoàn toàn phù hợp pháp luật.

Vị luật sư này cũng diễn giải thêm, việc công khai khoản vay chắc chắn có tổn hại đến hoạt động kinh doanh của nhà doanh nghiệp, nhưng cần phải dựa trên nguyên tắc hài hòa quyền lợi của nhiều chủ thể tham gia thị trường, nhất là quyền lợi của người dân mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên, để tránh rủi ro, tranh chấp cần minh bạch hóa mọi thông tin ngay từ đầu của dự án: Chủ đầu tư là ai, tiềm lực tài chính của họ như thế nào? Ngay trong dự án cũng phải cũng xác định vốn chủ sở hữu của họ là bao nhiêu %. Phần còn lại trong dự án (bao nhiêu % vay ngân hàng, bao nhiêu % huy động từ khách hàng) cần phải công khai để người dân được biết.

Khách hàng khi có được thông tin đó họ là người trực tiếp giám sát quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư làm sai thì họ có quyền khiếu nại. Chính vì không có sự giám sát nên mới chịu rủi ro.

Bên cạnh đó, thực trạng bắt tay ém thông tin thế chấp giữa chủ đầu tư – ngân hàng với các bên liên quan khiến người mua nhà có thể gặp rủi ro khi chủ đầu tư không thể giải chấp được, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng khi dự án được bán cho bên khác.

“Chúng tôi đưa ra khuyến cáo người dân tham gia mua nhà tại các dự án căn hộ cityland park hills đã được thế chấp, nếu họ thế chấp đúng theo quy định của ngân hàng thì không có gì phải lo mà ngược lại nhờ dòng tín dụng đó nên dự án sẽ phát triển nhanh hơn, hiệu quả và sớm hoàn thành hơn. Những dự án không có hiệu quả, những dự án đã có vấn đề thì mới đáng lo ngại. Để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen luật hóa các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà” – ông Đính nhấn mạnh.

​